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房地產(chǎn)估價(jià)師不同目的房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)答題每日一練(2019.01.11)

問(wèn)答題
甲公司1998年租用乙公司在遠(yuǎn)郊區(qū)的一片土地用于野豬的飼養(yǎng)，租期20年。甲公司隨后在該土地臨街處建一飯店，并以野豬肉為賣(mài)點(diǎn)招攬生意。同時(shí)，甲公司在飯店后又建一棟辦公用房及一屠宰用房及系列飼養(yǎng)用房。到2003年，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司兩年未向乙公司繳納租金，經(jīng)協(xié)商不成，乙公司決意收回出租土地，對(duì)甲公司地上建筑物予以估價(jià)，抵租后給以適當(dāng)補(bǔ)償。已知該辦公用房地的基礎(chǔ)為兩層樓房的基礎(chǔ)，而實(shí)際僅建造了一層。如果你是估價(jià)師，對(duì)于飯店、辦公用房及屠宰用房將采取何種技術(shù)路線進(jìn)行評(píng)估？
答案：（1）房產(chǎn)合法性。文中沒(méi)有給出有關(guān)在土地上建房的相關(guān)資料，則可假設(shè)已經(jīng)規(guī)劃及相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)（如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，則文...
問(wèn)答題
（改錯(cuò)題）某商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積11000m2，可租售面積8000m2，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計(jì)，土地面積是3000m2。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m2），正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營(yíng)每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m2，土地報(bào)酬率為6%，建筑物的報(bào)酬率為10%，業(yè)主欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其在2012年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。估價(jià)計(jì)算如下：1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）2．總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000（元）3．寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)凈收益=10692000-1728000=8964000（元）
答案：1．有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：8000×90×90%x12=7776000（元） 2．總費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：8000×90×...
問(wèn)答題
如果說(shuō)不同的估價(jià)目的就有不同的估價(jià)結(jié)果，這與市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)有矛盾嗎？
答案：各種估價(jià)方法實(shí)質(zhì)是要確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，也就是說(shuō)估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法有一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象，在同一個(gè)估價(jià)目的...
問(wèn)答題
北京某花園別墅拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估報(bào)告（封面、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略）致委托方函××指揮部、××中心：受貴單位的委托，公司對(duì)北京第29屆奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館區(qū)拆遷范圍內(nèi)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)××東路8號(hào)院內(nèi)的××花園別墅××號(hào)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下：一、估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為坐落于北京市朝陽(yáng)區(qū)××東路8號(hào)院內(nèi)的××花園別墅××號(hào)的房地產(chǎn)，東至草坪；南至人工湖；西至人工湖；北至××花園別墅××號(hào)。依據(jù)《房屋所有權(quán)證》（市朝全字第××號(hào)）、《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓[合]字（××）第××號(hào)）、《北京市房屋土地登記事務(wù)中心確認(rèn)的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供的資料，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為××公司，用途為住宅，混合結(jié)構(gòu)，建成年份為1993年，建筑面積
答案：(1)在致委托方函中估價(jià)機(jī)構(gòu)落款處缺法人代表簽名、蓋章； (2)在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中受托估價(jià)方中缺法人代表一項(xiàng)； (3)在估...
問(wèn)答題
房地產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍是什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和房屋自然損耗屬不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范同？房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)可分為哪兩類(lèi)？
答案：房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值；投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（如房地...

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