某商業(yè)機構(gòu)購買價格800萬元，其中400萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余額400萬元由投資者用現(xiàn)金支付。若該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為28萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率是（）。