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問答題某房地產(chǎn)占地4000m²，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。

參考答案： （1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：

（2）各層建筑面積=4000×6/24=10...

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1.問答題6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m²，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m²建筑面積歸甲方，2000m²建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權，甲方也愿意將其產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。

參考答案：（1）計算辦公樓現(xiàn)值
①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×（1-35%）×12=159.12（萬元）...

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2.問答題某宗房地產(chǎn)2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年lO月轉(zhuǎn)售時的價格比2001年10月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該宗房地產(chǎn)2001年10月的價格。

參考答案：

（1）計算公式：

3.問答題今有一平房，基地面積150m²，建筑面積100m²，土地使用權年限60年，從1990年5月20日起計。該建筑于1991年5月20日建成投入使用，耐用年限60年。建筑物原值500元/m²，殘值率為2%。此平房出租每月租金2000元，押金1萬元，押金運用收益率8%。報酬率10%。租金損失準備金按1個月租金收入計提。稅費包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，四稅合計為年租金的收入的17.5%。管理費按年租金收入的5%y計提，維修費和保險費均按建筑物原值的2%計提。試根據(jù)上述資料，評估該出租房屋2003年5月20日的價格。

參考答案：（1）求潛在的毛收入 2000×12+10000×8%=24800（元）
（2）求有效毛收入&ens...

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4.問答題某房地產(chǎn)的凈收益為每年50萬元，近期同類地價為260萬元，建筑物重置價格300萬元，已知建筑物報酬率12%，土地報酬率10%。根據(jù)上述資料，試判定該建筑物的折舊額。

參考答案：已知a₀=50，V_L=260，r_B=12%，r

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5.問答題甲寫字樓經(jīng)濟壽命50年，已使用35年；乙寫字樓經(jīng)濟壽命50年，則建成。兩項物業(yè)的等額年租金均為150萬元，報酬率為15%。求：（1）兩宗物業(yè)的現(xiàn)值；（2）某投資者欲租賃這兩項物業(yè)15年使用權，問他在簽約時一次性投資各為多少？

參考答案：

已知n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%