房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。

某公司通過參加拍賣競得一面積為2500m2的土地的使用權，性質為商業(yè)。并在其上建造了一座酒樓，建筑面積為8000m2。此公司委托估價機構對其酒樓本身進行收益價格評估，估價期日為2009年3月12日。 據(jù)估價人員調查核實，此不動產在評估期日尚可使用35年，當?shù)赝愅瑱n次物業(yè)每月的營業(yè)額為50萬元每月管理費和稅費總計為30萬元；經市場比較法求得同交易圈內使用年期35年，容積率在3到4間的土地使用權價格為6000元/m2，土地還原率和建筑物還原率分別為7%和9%。

對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產就可以作為可比實例。

在比較法估價中影響壞的因素有哪些項目？（）

上門驗房拍照，取不少于（）張照片。

看房過程中不好的因素有（）。

評估房產時，需注意目標房產是否有限制條件，在抵押和轉讓時需不需要繳納出讓金。

影響變現(xiàn)的因素有（）。

所售房產的發(fā)證年限及是否為房主的唯一住房，都會對稅費產生一定影響，從而影響房產價格。

工作中一般遇到的土地的產權分類一般為（）。