房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析章節(jié)練習(xí)(2019.07.21)

2.問(wèn)答題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存貸比率的表述式是什么？

參考答案：

3 該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬(wàn)元。

4.問(wèn)答題有人提出比較法的評(píng)估結(jié)論最接近實(shí)際，成本法的評(píng)估結(jié)論通常偏低，收益法的評(píng)估結(jié)論通常偏高，這種說(shuō)法對(duì)嗎？為什么？

參考答案：不對(duì)。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，其實(shí)是估價(jià)師揭示房地產(chǎn)客觀存在的價(jià)值。而客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，應(yīng)該是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值一在公開(kāi)市場(chǎng)中最可...

5 某建筑物的建筑面積為120M²，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置價(jià)格為3200元/M²，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）

6 關(guān)于明確估價(jià)基本事項(xiàng)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

7.問(wèn)答題 竺某于2001年6月與上海萬(wàn)隆飯店簽訂了為期5年的勞動(dòng)合同。合同明確規(guī)定其責(zé)任是負(fù)責(zé)飯店大堂的接待等全部工作，試用期8個(gè)月，月工資3000元。8個(gè)月試用期后萬(wàn)隆飯店表示滿(mǎn)意，合同正式履行。2002年4月，因飯店餐飲部門(mén)負(fù)責(zé)人調(diào)離，飯店主管又認(rèn)為大堂經(jīng)理最好以女性為宜，于是在未與竺某協(xié)商的情況下，便安排竺某將大堂工作移交，接手餐飲部的工作。對(duì)此，竺某表示不同意，認(rèn)為原合同規(guī)定是來(lái)做大堂部經(jīng)理工作。飯店認(rèn)為竺某與飯店已簽了勞動(dòng)合同，竺某已成為本飯店的職員，就應(yīng)當(dāng)服從飯店的安排，仍堅(jiān)持由竺某去做餐飲部工作。竺某堅(jiān)決不同意，并仍到大堂部上班。
問(wèn)題：
(1)竺某與上海萬(wàn)隆飯店簽訂的合同有什么錯(cuò)誤?請(qǐng)指出。
(2)上海萬(wàn)隆飯店硬行安排竺某去餐飲部工作的做法是否正確?為什么?
(3)如果上海萬(wàn)隆飯店欲以此理由解雇竺某，是否符合法律規(guī)定?為什么?
(4)竺某如被解雇，可采取什么方法維護(hù)自己的合法權(quán)益?
(5)竺某如被解雇，工會(huì)可從哪些方面幫助竺某維護(hù)其合法權(quán)益?

參考答案：(1)試用期長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月，超過(guò)了法定的6個(gè)月限制。
(2)不正確。因?yàn)轱埖甑男袨檫`反了勞動(dòng)合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。...

8.問(wèn)答題規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn)，雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn)，但這個(gè)方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)是1500元／m²，居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)是700元／m²。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓，磚混結(jié)構(gòu)，緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街，建筑面積500m²。李某擬購(gòu)入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營(yíng)，二、三層樓用于居住。賣(mài)家要價(jià)60萬(wàn)元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評(píng)估。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況？

參考答案：房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的以下情況：1.土地使用權(quán)狀況和房屋產(chǎn)權(quán)狀況。2.估價(jià)對(duì)象是否符合城市...

9 應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?

10.問(wèn)答題某街道旁的一個(gè)商業(yè)門(mén)面房，建筑面積148㎡，現(xiàn)為餐飲門(mén)面，比較陳舊也無(wú)空調(diào)及包間。按成本法原理測(cè)算得該餐飲門(mén)面當(dāng)前單價(jià)為3000元/㎡，該街道上類(lèi)似規(guī)模的新裝修、備有空調(diào)和包間的餐飲門(mén)面房的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/㎡，現(xiàn)經(jīng)測(cè)算知將該商業(yè)門(mén)面裝修改造為其街道上帶空調(diào)和包間的同等裝修水平、檔次門(mén)面房的裝修改造費(fèi)用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續(xù)辦理費(fèi)用為2220元?，F(xiàn)有一個(gè)買(mǎi)家希望以3000元/㎡的價(jià)格購(gòu)下該門(mén)面，向估價(jià)師咨詢(xún)其出價(jià)是否合適，問(wèn)該門(mén)面房當(dāng)前交易的合理價(jià)格范圍應(yīng)該是多少?為什么?

參考答案：1.從最高最佳使用原則考慮，買(mǎi)主的出價(jià)偏低。
2.按最高最佳使用原則評(píng)價(jià)，評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀不是最高最佳使用現(xiàn)狀，...