房地產(chǎn)估價師不同目的房地產(chǎn)估價問答題每日一練(2019.01.24)

××縣某房屋保險事故損傷修復(fù)費用評估報告
（封面、致估價委托方函、目錄、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件略）
估價結(jié)果報告
一、估價委托方
名稱：中國太平洋保險公司××辦事處
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估價方
名稱：略
法定代表人：×××
地址：略
估價資質(zhì)等級：房地產(chǎn)國家壹級
估價資格證書：略
三、估價目的
確定估價對象的損傷修復(fù)費用，為委托方保險事故賠償提供價格參考。
四、估價對象概況
（一）估價緣由
本公司受太平洋保險公司××辦事處委托，對其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對農(nóng)房造成的直接損失進行評估。該解放貨車在太平洋保險公司投保了車輛損失險及第三者責任險，此次事故經(jīng)現(xiàn)場交警出具的責任認定書，由解放貨車負全責。
（二）估價對象實體狀況
估價對象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組，距離縣城中心約20km，三面周邊與空地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24cm，樓梯間空花墻厚12cm，其余墻厚18cm，梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強度等級較低。建筑物內(nèi)外墻初級抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。
（三）事故損傷情況分析
該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0m，豎向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。
經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴大拆除，再按原狀恢復(fù)考慮。
（四）估價范圍
估價范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴大拆除費用，以及恢復(fù)原狀所需費用。
五、價值時點
2011年5月21日，為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。
六、估價依據(jù)
1．《中華人民共和國保險法》。
2．國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）。
3．《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價表-1999》。
4．《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。
5．××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會有關(guān)文件。
6．建筑材料市場價格和有關(guān)工程造價信息。
7．估價人員現(xiàn)場查勘所得資料及委托方提供的各種資料。
七、估價原則
1．獨立、客觀、公正原則。
2．合法原則。
3．價值時點原則。
4．替代原則。
5．最高最佳利用原則。
八、估價方法
（一）本次估價所采用的方法
估價對象是受損農(nóng)房的一部分，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴大拆除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標準進行修復(fù)的方案，已被當事人方認可。
由于估價對象所涉及的工程量及費用標準可參照同類工程的普遍標準進行逐一測算、累積，故估價人員決定采用成本法進行估價。
（二）成本法的定義
本次所用成本法是指以計算受損房屋先拆除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費的各項費用之和，得出估價對象價格的一種方法。
九、估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復(fù)費用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
十、注冊房地產(chǎn)估價師（略）
十一、估價作業(yè)期
2011年5月21日至5月24日。
十二、實地查勘期（略）
十三、估價報告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估價技術(shù)報告
一、估價對象描述與分析（略）
二、市場背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估價方法適用性分析（略）
五、估價測算過程
（一）估價的技術(shù)思路
估價對象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價人員現(xiàn)場查勘的情況，認為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會危及到整幢房屋的安全，故只需擴大拆除受損部位，再按原結(jié)構(gòu)進行修復(fù)。
測算時應(yīng)先測算受損部位的拆除費用，再計算修復(fù)受損部位的修復(fù)費用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對修復(fù)費用進行測算時，不考慮扣減房屋的折舊，即應(yīng)該"修壞如新"，而不能"修壞如舊"。
由于類似工程的價格計算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標準，且已被廣泛應(yīng)用，故在成本法計算時，參照了定額標準。
（二）工程造價計算表
工程量以現(xiàn)場測量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計算。
1．拆除工程（見下表）
5．定額直接費
1項+2項+3項+4項=4114.97（元）
6．造價
（1）基價直接費：4114.97元
（2）綜合費：（1）×15.73%=647.3（元）（按三級施工企業(yè)計費）
（3）勞動保險費：（1）×3.15%=129.6元（按三級施工企業(yè)計費）
（4）利潤：（1）×6.64%=273.2（元）（按三級施工企業(yè)計）
（5）允許按實計算的費用及材料價差：1000.00元
（6）定額編制及定額測定費：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）
（7）稅金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三級施工企業(yè)計）
（8）造價：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估價結(jié)果確定
估價人員根據(jù)估價目的、估價原則、估價程序，選擇科學的估價方法，并結(jié)合估價人員經(jīng)驗，評估確定估價對象房地產(chǎn)在價值時點的修復(fù)費用為人民幣6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
附件（略）

（改錯題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計，土地面積是3000m²。當?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運營每月總費用占當月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當前地價為8000元/m²，土地報酬率為6%，建筑物的報酬率為10%，業(yè)主欲投保，請評估其在2012年7月1日的保險價值。
估價計算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請問：
1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?