房地產(chǎn)估價(jià)師不同目的房地產(chǎn)估價(jià)問答題每日一練(2019.01.26)

（改錯(cuò)題）某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m²，可租售面積8000m²，土地使用年限40年，從2008年7月1日起計(jì)，土地面積是3000m²。當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂?0元／（月·m²），正常出租率90%，大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m²，土地報(bào)酬率為6%，建筑物的報(bào)酬率為10%，業(yè)主欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其在2012年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。
估價(jià)計(jì)算如下：
1．有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000（元）

2．總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000（元）
3．寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000（元）

××縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告
（封面、致估價(jià)委托方函、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略）
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、估價(jià)委托方
名稱：中國太平洋保險(xiǎn)公司××辦事處
法定代表人：（略）
住所：（略）
二、受理估價(jià)方
名稱：略
法定代表人：×××
地址：略
估價(jià)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)國家壹級(jí)
估價(jià)資格證書：略
三、估價(jià)目的
確定估價(jià)對(duì)象的損傷修復(fù)費(fèi)用，為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考。
四、估價(jià)對(duì)象概況
（一）估價(jià)緣由
本公司受太平洋保險(xiǎn)公司××辦事處委托，對(duì)其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評(píng)估。該解放貨車在太平洋保險(xiǎn)公司投保了車輛損失險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)，此次事故經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)交警出具的責(zé)任認(rèn)定書，由解放貨車負(fù)全責(zé)。
（二）估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況
估價(jià)對(duì)象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組，距離縣城中心約20km，三面周邊與空地相鄰，一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu)，共兩層，建筑物橫墻承重，承重墻厚24cm，樓梯間空花墻厚12cm，其余墻厚18cm，梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿，石灰所占比例較小，砂漿強(qiáng)度等級(jí)較低。建筑物內(nèi)外墻初級(jí)抹灰，室內(nèi)水泥砂漿地面，普通木門窗。
（三）事故損傷情況分析
該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制，貨車沖出公路，經(jīng)過路邊緩沖帶時(shí)翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房，與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸，造成建筑物第一層外側(cè)墻（非承重墻）洞穿，洞徑橫向最大尺寸1.0m，豎向最大尺寸1.2m，洞底距地面高度0.3m；樓梯間外側(cè)墻坍塌，坍塌后形成一個(gè)橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好，陽臺(tái)欄板及陽臺(tái)板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏，部分門窗受損。
經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)鑒定：受損建筑物基礎(chǔ)完好，承重墻絕大部分未受損，非承重墻局部受損，房屋所受損傷可以修復(fù)，為非危房。修復(fù)方案為：按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除，再按原狀恢復(fù)考慮。
（四）估價(jià)范圍
估價(jià)范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定，即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用，以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。
五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)
2011年5月21日，為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查之日。
六、估價(jià)依據(jù)
1．《中華人民共和國保險(xiǎn)法》。
2．國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）。
3．《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價(jià)表-1999》。
4．《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。
5．××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)文件。
6．建筑材料市場(chǎng)價(jià)格和有關(guān)工程造價(jià)信息。
7．估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所得資料及委托方提供的各種資料。
七、估價(jià)原則
1．獨(dú)立、客觀、公正原則。
2．合法原則。
3．價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。
4．替代原則。
5．最高最佳利用原則。
八、估價(jià)方法
（一）本次估價(jià)所采用的方法
估價(jià)對(duì)象是受損農(nóng)房的一部分，而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況，該房屋不屬危房，可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大拆除受損構(gòu)件，再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案，已被當(dāng)事人方認(rèn)可。
由于估價(jià)對(duì)象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測(cè)算、累積，故估價(jià)人員決定采用成本法進(jìn)行估價(jià)。
（二）成本法的定義
本次所用成本法是指以計(jì)算受損房屋先拆除受損部位，再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。
九、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序，選擇科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（略）
十一、估價(jià)作業(yè)期
2011年5月21日至5月24日。
十二、實(shí)地查勘期（略）
十三、估價(jià)報(bào)告有效期限
自2011年5月24日至2012年5月23日。
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（略）
二、市場(chǎng)背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估價(jià)方法適用性分析（略）
五、估價(jià)測(cè)算過程
（一）估價(jià)的技術(shù)思路
估價(jià)對(duì)象不是整幢房屋，而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況，認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損，不會(huì)危及到整幢房屋的安全，故只需擴(kuò)大拆除受損部位，再按原結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。
測(cè)算時(shí)應(yīng)先測(cè)算受損部位的拆除費(fèi)用，再計(jì)算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷，故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何，在對(duì)修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算時(shí)，不考慮扣減房屋的折舊，即應(yīng)該"修壞如新"，而不能"修壞如舊"。
由于類似工程的價(jià)格計(jì)算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn)，且已被廣泛應(yīng)用，故在成本法計(jì)算時(shí)，參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。
（二）工程造價(jià)計(jì)算表
工程量以現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)為依據(jù)，按照房屋修復(fù)方案計(jì)算。
1．拆除工程（見下表）
5．定額直接費(fèi)
1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)=4114.97（元）
6．造價(jià)
（1）基價(jià)直接費(fèi)：4114.97元
（2）綜合費(fèi)：（1）×15.73%=647.3（元）（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)）
（3）勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：（1）×3.15%=129.6元（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi)）
（4）利潤：（1）×6.64%=273.2（元）（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)）
（5）允許按實(shí)計(jì)算的費(fèi)用及材料價(jià)差：1000.00元
（6）定額編制及定額測(cè)定費(fèi)：［（1）+（2）+（3）+（4）+（5）］×1.8‰=111（元）
（7）稅金：］（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）］×3.56%=223.4（元）（按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)）
（8）造價(jià)：（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）=6499.5（元）
六、估價(jià)結(jié)果確定
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序，選擇科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為人民幣6500元，人民幣大寫：陸仟伍佰元整。
附件（略）

某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。
請(qǐng)問：
1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?
2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?