房地產(chǎn)估價師主要估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用問答題每日一練(2019.01.10)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標形式出讓，該地塊為某市區(qū)中的熟地，其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓，土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán)，然后進行房地產(chǎn)開發(fā)并出售，現(xiàn)其委托評估機構(gòu)評估其投標的報價。問該報價應(yīng)采用何種估價方法為宜？在評估過程中還可以使用哪些估價方法？

參考答案：評估機構(gòu)為開發(fā)商投標報價，對該地塊最適宜用假設(shè)開發(fā)法，即將估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值（樓價），減去后續(xù)必要支出及應(yīng)得利...

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2.問答題基于租賃收入與基于營業(yè)收入計算凈收益之間有什么區(qū)別？

參考答案：基于營業(yè)收入計算凈收益與基于租賃收入的凈收益測算主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是...

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3.問答題計算房地、土地、建筑物重新購建價格的思路分別是什么？

參考答案：計算房地的重新購建價格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來計算；二是先計算土地的重新購建價格，...

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4.問答題實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運用是什么？

參考答案：房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營...

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5.問答題建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間與土地使用年限屆滿的時間不一致時，收益期限應(yīng)如何確定？

參考答案：對于土地與建筑物合成體的估價對象，取建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限中短者為收益期限。如果是建筑物的剩余經(jīng)濟壽命晚...

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