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房地產估價師

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房地產估價師主要估價方法在房地產估價中的運用問答題每日一練(2019.01.26)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題可修復與不可修復的含義及其判定標準是什么？在計算建筑物折舊中作此兩種區(qū)分有何意義？

參考答案：修復是指恢復到新的或相當于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預計修復所必需的費用小于或等于修復所能帶來的房地產價值增加額...

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2.問答題什么是資本化率？資本化率與報酬率的區(qū)別與相互間關系是什么？

參考答案：資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益／價格；報酬率是投資回報與投資的比率，即：報酬率=投資回...

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3.問答題將未來每年基本不變的凈收益轉換為未來每年不變的凈收益應采用何種方法？應采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調查，預測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式（略）來求取A（可視為一種加權算術平均數(shù)）。

參考答案：應采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調查，預測估價對象未來若干年（如來3年或5年）的凈收益，然后利用報酬資本化法公式...

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4.問答題有人提出比較法的評估結論最接近實際，成本法的評估結論通常偏低，收益法的評估結論通常偏高，這種說法對嗎？為什么？

參考答案：不對。評估房地產價格，其實是估價師揭示房地產客觀存在的價值。而客觀合理的價格或價值，應該是公開市場價值一在公開市場中最可...

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5.問答題實際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運用是什么？

參考答案：房地產的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營...

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