不動(dòng)產(chǎn)評估章節(jié)練習(xí)(2020.06.04)

估價(jià)對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m²；建筑總面積4500m²；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)格。收集有關(guān)資料如下：
（1）收集三宗土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：

從2003年11月～2004年10月地價(jià)每月上升0.5%。
（2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下： 
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m²，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等120元/m²，以上合計(jì)為城市邊緣熟地的價(jià)格。 
該城市土地分為8個(gè)級別，城市邊緣土地為第8級，而估價(jià)對象處于第3級土地上。
各級土地之間的價(jià)格差異如下表所示
（3）建筑物的重置價(jià)格為1100元/m²。 
（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。 
試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價(jià)值。土地重置要求用市場法和成本法求取（如需計(jì)算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。