不動產(chǎn)評估章節(jié)練習(xí)(2020.05.29)

為評估某房地產(chǎn)的價格，選取A、B、C三宗可比實例，有關(guān)資料見下表：

上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價對象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價對象好，負(fù)數(shù)表示比估價劣。2002年6月1日到2003年3月1日，該類房地產(chǎn)市場價格每月平均比上月上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減1%，試?yán)蒙鲜鲑Y料評估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價格。

估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積1000m²；建筑總面積4500m²；建于1984年9月底，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2004年9月30日的價格。收集有關(guān)資料如下：
（1）收集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下表所示：

從2003年11月～2004年10月地價每月上升0.5%。
（2）當(dāng)?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下： 
在估價時點征有郊區(qū)農(nóng)地平均每畝需要10萬元的征地補(bǔ)償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等150元/m²，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等120元/m²，以上合計為城市邊緣熟地的價格。 
該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。
各級土地之間的價格差異如下表所示
（3）建筑物的重置價格為1100元/m²。 
（4）建筑物耐用年限為60年，無殘值。 
試用成本法評估該辦公樓2004年9月30日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求取（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。

為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：    
（1）可比實例的成交價格與成交日期
（2）交易情況分析判斷
交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負(fù)值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度
（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 
（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷
房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負(fù)值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價格（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。